說個(gè)事實(shí)。

過去的幾年里，鄭州的改善需求在逐步釋放。

數(shù)據(jù)說話。

房管局備案數(shù)據(jù)

2016年鄭州120㎡以上成交占比38%。

2020年鄭州120㎡以上成交占比51%。

房管局備案數(shù)據(jù)

2016年鄭州三房以上成交占比10%。

2020年鄭州三房以上成交占比18%。

差不多每5個(gè)購房者中就有一個(gè)買了四房，甚至是五房、六房。

鄭州人都以為鄭州還是剛需大城，卻不知不少人偷偷換了大房子。

倒不難理解，人的需求像階梯一樣從低到高，按層次逐級(jí)提升，在解決基本的生存需求之后，便會(huì)尋求更高級(jí)別的需求，小房子換大房子就成了一條亙古不變的必經(jīng)之路。

隨著鄭州高速向前，改善需求是在不斷釋放的。

尤其去年疫情過后刺激了很大一部分對(duì)現(xiàn)有的居住環(huán)境、居住條件不滿意的改善客戶再置業(yè)，直接掀起了改善大熱，且尚未有消散之勢。

有人要說了：這兩個(gè)月又是大雨又是疫情的，都沒錢了，誰還去買房子呀？等著降價(jià)吧！

聽起來似乎很有道理，但不完全對(duì)。

澇疫結(jié)核之下，有大量的剛需被誤傷，剛需購買力有一定程度的減弱，一定有一大批剛需項(xiàng)目出現(xiàn)以價(jià)換量的現(xiàn)象，降價(jià)潮的說法沒有問題。

但下半年鄭州市場一定是分化的。

如同去年疫情過后改善需求釋放，下半年的情況大同小異，對(duì)不少人而言改善需求迫切的擺在眼前。

與剛需購房者相反，改善購房者的置換需求一定是來得更加猛烈。

【一】

疫情過后，改善購房者到底需要什么樣的房子？

有很多種聲音。

物業(yè)好、容積率低、規(guī)劃好、地勢好、面積大、鄰居素質(zhì)高······

倘若要一個(gè)確切的答案，大多數(shù)人一定會(huì)說：北龍湖！

鄭州有兩種改善，北龍湖和其他（多為地緣），兩者一度分庭抗禮。

但去年疫情過后，北龍湖的優(yōu)勢越發(fā)明顯，與地緣改善拉開的差距越來越大，站在了鄭州的改善至高點(diǎn)。

于是我們看到，鄭州改善需求釋放導(dǎo)熱最快的就是北龍湖。

房管局備案數(shù)據(jù)

2020年北龍湖賣了3324套商品住宅，超過2018年、2019年之和，是北龍湖賣得最好的一年。

2021年北龍湖熱度依舊不減，單上半年就賣了1712套商品住宅（房管局備案數(shù)據(jù)），若下半年的供應(yīng)量跟得上，其實(shí)很有可能打破去年的數(shù)據(jù)。

不單單成交數(shù)據(jù)上去了，房價(jià)上漲幅度同樣驚人。

舉個(gè)例子。

1月綠城湖畔云廬35000元/㎡、金茂如意府40000元/㎡。

8月綠城湖畔云廬上漲到39000元/㎡、金茂如意府早已邁過了45000元/㎡。

短短半年，北龍湖的漲幅異常兇猛。

購房者還在關(guān)注某某區(qū)域、某個(gè)樓盤漲了多少時(shí)，北龍湖默默的漲了5000元/㎡，用實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)，坐實(shí)了北龍湖的炙手可熱，一點(diǎn)都不含糊。

【二】

問題來了，北龍湖還能火下去嗎？

尤其是大環(huán)境很差，開發(fā)商普遍不好過，降價(jià)大潮中北龍湖能獨(dú)善其身嗎？

說說個(gè)人的觀點(diǎn)，北龍湖的熱度沒理由衰減。

① 越是下行的城市，最有價(jià)值的好區(qū)域越是上漲。

下半年其實(shí)和去年有點(diǎn)像，很多的客觀因素基本已經(jīng)定了樓市下行的大勢。

回過頭去看去年的全國樓市，有個(gè)很明顯的現(xiàn)象：越是樓市下行、市場滑坡的城市，最好的區(qū)域往往是上漲的。

天津的和平區(qū)、青島的嶗山區(qū)、濟(jì)南的歷下區(qū)······

在市場的波動(dòng)之下，大部分區(qū)域肯定有影響，且影響較大，而最好的區(qū)域價(jià)值更加凸顯，比如北龍湖。

② 北龍湖供應(yīng)越來越少，需求越來越多。

北龍湖目前在售的項(xiàng)目，差不多有80%以上都是尾盤狀態(tài)中，且房源可選擇性非常少。

鄭州市公共資源管理中心數(shù)據(jù)

這幾年的土拍也可以看出，政府在有意識(shí)的控制北龍湖供應(yīng)，不會(huì)像往年一樣一下子供應(yīng)好幾塊地，沒有土地供應(yīng)就意味著沒有新項(xiàng)目入市，供應(yīng)量無法及時(shí)補(bǔ)上，購房者的選擇只會(huì)越來越少。

但鄭州的改善需求釋放沒有減少，北龍湖的需求一定是越來越多的，供不一定應(yīng)求。

物以稀為貴的道理人人都懂。

③ 土地限價(jià)的提高給北龍湖拱了一把火。

6月3日鄭州市第一次集中土拍，北龍湖限價(jià)自幾年前的32000元/㎡提高到了42900元/㎡。

對(duì)北龍湖而言，這是一個(gè)非常積極的信號(hào)。

政府對(duì)北龍湖的期望持續(xù)上升，地價(jià)一漲再漲；開發(fā)商對(duì)北龍湖的熱衷不減，花大價(jià)錢、用多個(gè)馬甲去競拍。

無論是政府，還是開發(fā)商，大家在同一層面對(duì)北龍湖的未來價(jià)值達(dá)成了共識(shí)，為北龍湖下半年的走向埋下了伏筆。

【三】

非要給北龍湖找一個(gè)缺點(diǎn)的話，只能說太貴了。

本來已經(jīng)在持續(xù)上漲中，第一次集中土拍又將限價(jià)提高到42900元/㎡，直接給萬科、保利、永威新項(xiàng)目的價(jià)格定了個(gè)板。

更關(guān)鍵的是北龍湖的戶型越來越大，門檻越來越高。

最新消息，建業(yè)君鄰大院松苑、萬科新項(xiàng)目都準(zhǔn)備做千萬級(jí)大尺度產(chǎn)品，稍微小一點(diǎn)的戶型在北龍湖越來越少見。

限價(jià)越來越高、面積越做越大，想要上車北龍湖只能提高自己的預(yù)算？

不一定，北龍湖有一個(gè)高性價(jià)比項(xiàng)目，低單價(jià)、低總價(jià)的中海云鼎湖居。

在遍地40000元/㎡起步的北龍湖，中海云鼎湖居只賣32000元/㎡，價(jià)差非常大。

加上周邊有已落地的清華附中、地鐵4號(hào)線、北龍湖濕地公園，未來還有中原科技城的巨大利好背書，一入市就備受關(guān)注。

更關(guān)鍵的是，中海云鼎湖居127㎡起步，直接在北龍湖門檻上撕開了一個(gè)口子，給了不少人上車的機(jī)會(huì)。

中海云鼎湖居的高性價(jià)比讓其2020年開盤一路火到現(xiàn)在，短短一年項(xiàng)目就進(jìn)入了尾聲，目前售樓部只有少量低樓層房源，去化速度之快北龍湖少見。

去化快對(duì)開發(fā)商是好事，但對(duì)購房者來說就不是好事了。

讓不少人在遺憾中怒拍大腿，直呼錯(cuò)過了北龍湖的門檻。

別急著遺憾，有一個(gè)好消息。

中海云鼎湖居線上加推了最后一棟21#樓，重點(diǎn)是價(jià)格依然嚴(yán)守32000元/㎡的限價(jià)。

這樣的價(jià)格真的是北龍湖絕版，賣完就沒有了。

沒錯(cuò)，中海云鼎湖居最后一棟樓將是中產(chǎn)購房者低價(jià)上車北龍湖最后的機(jī)會(huì)。

【四】

為什么北龍湖一片大好的現(xiàn)狀下，中海云鼎湖居還是32000元/㎡的價(jià)格，是不是這棟樓有不利因素？

恰恰相反，最后一棟21#樓是中海云鼎湖居最好的一棟樓。

21#樓緊靠著項(xiàng)目的景觀中心軸、北側(cè)市政綠化公園、一路之隔是魏河，樓棟不僅沒什么問題，還非常優(yōu)質(zhì)，舒適度頗高。

產(chǎn)品上，21#樓整棟清一色127㎡戶型，雖然是北龍湖最低門檻，但設(shè)計(jì)上一點(diǎn)都不落后。

兩梯兩戶、三開間朝南、南北通透亮點(diǎn)不少，而且功能性上做得比較完善，可以說中海云鼎湖居的產(chǎn)品完全在市場主流之上，127㎡又是北龍湖極度稀缺的三房戶型，絕對(duì)是非常搶手的。

小道消息，中海云鼎湖居附近即將出讓的新地塊，同樣是容積率2.5的條件，且位置稍遜色于中海云鼎湖居，但土地的限價(jià)欲提高到36000元/㎡以上，刷新了北岸小高層的限價(jià)，未來北龍湖可能再無32000元/㎡的小高層。

整個(gè)北龍湖只剩這最后一棟樓賣32000元/㎡了，上車門檻低、還可能馬上有倒掛，再不搶就真沒了。

【五】

北龍湖的價(jià)值不用說太多，自誕生的那一刻起就注定是改善的至高點(diǎn)。

關(guān)注樓市的購房者，可以看到：

北龍湖的利好在兌現(xiàn)；

北龍湖的需求在瘋漲；

北龍湖的項(xiàng)目在大賣；

北龍湖的樓面價(jià)在上漲；

但北龍湖庫存在減少，賣一套少一套。

北龍湖持續(xù)大火的信號(hào)已經(jīng)非常明顯了，再過一段時(shí)間，高限價(jià)土地、項(xiàng)目入市，北龍湖必將再上一個(gè)臺(tái)階，真的要高攀不起了！

而如今，稀缺的中海云鼎湖居只剩下最后一棟樓，賣完就清盤了，再也不會(huì)有了。

這最后一棟樓，是北龍湖最后一棟32000元/㎡的房子，也是中產(chǎn)購房者上車北龍湖最后的機(jī)會(huì)，更是“撿漏”的最佳時(shí)機(jī)。

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注明：此文章引用鄭州樓市原創(chuàng)推文。