用電是居民的基本生活需求，業(yè)主違反業(yè)主公約等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝飾裝修，物業(yè)公司給業(yè)主斷電了，這樣做合法嗎?近日，一起業(yè)主起訴物業(yè)公司的案件引發(fā)關(guān)注。該起案件不僅觸及了業(yè)主用電的基本生活需求，還引發(fā)了對(duì)于物業(yè)公司管理職責(zé)與業(yè)主權(quán)益之間如何平衡的思考。

基本案情 業(yè)主違規(guī)物業(yè)斷電

　　鐘某、黃某為某小區(qū)業(yè)主。他們與該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定，業(yè)主破壞或者擅自改變房屋外觀的，物業(yè)公司可采取停水、停電等必要措施;物業(yè)公司在履行管理職責(zé)時(shí)有權(quán)采取停水、斷電等措施;住宅裝修時(shí)禁止封閉陽臺(tái)或改變其使用功能。小區(qū)業(yè)主公約規(guī)定，業(yè)主違規(guī)裝飾裝修的可暫停水、電供應(yīng)。

　　不久前，鐘某、黃某在進(jìn)行房屋裝修時(shí)，將主陽臺(tái)加裝鋁合金窗并封玻璃。物業(yè)公司向鐘某、黃某發(fā)出《裝修違規(guī)通知書》要求限期整改，兩人未作出相應(yīng)整改。物業(yè)公司以違規(guī)裝修為由，對(duì)兩人的房屋采取斷電措施。鐘某、黃某認(rèn)為，物業(yè)公司的斷電行為妨害了其對(duì)房屋的物權(quán)行使，將物業(yè)公司起訴至廣東省臺(tái)山市人民法院，要求物業(yè)公司停止侵害、恢復(fù)用電。

　　近日，臺(tái)山市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，鐘某、黃某與供電部門存在用電服務(wù)合同關(guān)系，其使用電力是基于合同約定，應(yīng)受法律保護(hù)。只有當(dāng)其實(shí)施違法用電等不當(dāng)行為時(shí)，供電部門才有權(quán)對(duì)用電戶實(shí)施斷電措施，即對(duì)用電戶有權(quán)實(shí)施斷電行為的主體是供電部門。涉案《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》關(guān)于物業(yè)公司可以采取斷電措施的約定為格式合同，因排除了業(yè)主的用電權(quán)利，依法應(yīng)認(rèn)定為無效條款。即便業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)公司也應(yīng)依法維權(quán)，而不應(yīng)擅自采取斷電措施。鐘某、黃某的訴求理據(jù)充足，應(yīng)予支持。法院判決物業(yè)公司恢復(fù)對(duì)涉案房屋的供電。

法官釋案 權(quán)利的行使應(yīng)有邊界

　　辦案法官認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約和裝修協(xié)議均約定物業(yè)公司對(duì)小區(qū)業(yè)主違規(guī)裝修行為可以采取斷電措施予以處理，該約定是否有效。

　　法官認(rèn)為，權(quán)利的行使要有邊界，用電是居民的基本生活需求，物業(yè)公司無權(quán)剝奪小區(qū)業(yè)主的用電權(quán)。從法律上看，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。根據(jù)合同約定，物業(yè)公司承擔(dān)為業(yè)主提供物業(yè)管理、服務(wù)的義務(wù)，而業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)公司必要的管理措施，不得作出損害其他業(yè)主或小區(qū)整體利益的行為。當(dāng)業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定作出禁止性行為時(shí)，物業(yè)公司可以依據(jù)合同約定予以制止，但應(yīng)注意制止措施的合法性、合理性。有些制止措施盡管合同有明確約定，但如具有不當(dāng)性、違規(guī)性，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害到業(yè)主的合法權(quán)益，則不得實(shí)施。

　　本案中，原告在裝修時(shí)將主陽臺(tái)加裝鋁合金窗并封上玻璃，此行為顯然違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約和裝修協(xié)議等合同約定，被告發(fā)現(xiàn)后通知原告停止作業(yè)并加以整改，是履行合同約定的義務(wù)，是盡職盡責(zé)的表現(xiàn)。但被告在原告拒不整改的情況下，采取斷電的極端方式以逼迫原告妥協(xié)，此舉的后果直接侵害到原告的用電權(quán)。用電權(quán)是居民依法享有的日常生活的重要權(quán)利，根據(jù)《電力法》相關(guān)規(guī)定，對(duì)用電戶有權(quán)實(shí)施斷電行為的主體應(yīng)當(dāng)是供電部門，物業(yè)公司無權(quán)采取斷電措施。雖然本案雙方當(dāng)事人簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議等合同明確約定，物業(yè)公司為制止業(yè)主某些違約或違規(guī)行為有權(quán)采取斷電等措施，但該約定屬于物業(yè)公司提供的格式條款且排除了業(yè)主的用電權(quán)利，根據(jù)《民法典》第四百九十七條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效條款。

　　對(duì)于業(yè)主違規(guī)裝修且拒不整改的行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何處理?法官表示，物業(yè)公司如果認(rèn)為業(yè)主的行為符合斷電條件，可向供電部門反映，由供電部門決定是否采取斷電措施，也可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，由有關(guān)行政管理部門依法處理。