原標題：調(diào)控精細化 機構(gòu)：北京房地產(chǎn)發(fā)展格局面臨再升級

　　國際房地產(chǎn)服務商第一太平戴維斯11日發(fā)布了《2018年第三季度華北區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告》，報告顯示，9月份北京市出臺多個最新政策，內(nèi)容涵蓋個人住房公積金、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)的禁止和限制等多個方面，預計未來將對北京的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同程度的影響。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示，住宅市場新的供需關(guān)系正逐漸形成，并預計全市甲級寫字樓租金水平將繼續(xù)上揚。

　　住宅市場平穩(wěn)有序發(fā)展

　　報告指出，2018年三季度屬于樓市傳統(tǒng)銷售旺季，北京住宅市場受調(diào)控政策深度影響，整體成交量較今年一、二季度有明顯反彈，整體價格走勢則保持平穩(wěn)。第一太平戴維斯研究部市場的調(diào)研顯示，2018年三季度，一手住宅市場新增供應面積為170.9萬平方米，環(huán)比上升110%;成交面積106.3萬平方米，環(huán)比上升69%。

　　9月份，北京市規(guī)劃國土委發(fā)布了未來計劃供應的66宗、約481公頃住宅用地基本情況。從分布上看，土地供應主要集中在城六區(qū)的朝陽、海淀，北京城市副中心，以及大興、順義、昌平、房山等新城區(qū)域。

　　報告認為，在經(jīng)歷了2017年土地供應及成交的歷史高峰后，2018年上半年北京土地供應與成交量明顯減少，預計這一批次的66宗地塊將會提振土地市場，從供給端有效保障住宅市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

　　高端住宅租賃市場方面，2018年三季度，服務式公寓的租賃需求和平均房價均穩(wěn)中有升。第一太平戴維斯研究部最新市調(diào)顯示，本季度服務式公寓市場迎來一個新增項目，受此影響，全市服務式公寓整體入住率環(huán)比下降0.9個百分點至90.4%，平均租金為人民幣每平方米每月254.07元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別上升4.2%、10.1%。

　　在國家“租售并舉”政策的鼓勵和指引下，長租市場迎來發(fā)展風口，多個主體積極布局該領(lǐng)域，也造成了長租市場出現(xiàn)一定的亂象。為保障長租市場平穩(wěn)健康發(fā)展，本季度，北京市出臺了規(guī)范性政策用于管理住房租賃市場秩序，同時相關(guān)部門與多個長租公寓運營商展開會談，要求后者穩(wěn)定市場租金并將企業(yè)的全部存量房源投向市場，以確保住宅租賃市場的穩(wěn)定有序。

　　甲級寫字樓租金價格將繼續(xù)上揚

　　根據(jù)第一太平戴維斯研究部市場的調(diào)研，2018年三季度，北京甲級寫字樓市場迎來三座新增寫字樓供應，全部位于非核心商務區(qū)，拉動全市甲級寫字樓空置率小幅上升，環(huán)比上升0.6個百分點至6.5%。

　　而核心商務區(qū)繼續(xù)受供應缺乏影響，空置率維持在極低水平;非核心商務區(qū)則表現(xiàn)活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實現(xiàn)連續(xù)六個季度環(huán)比增長，達到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上漲3.7%和11.4%。

　　由于CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務區(qū)的寫字樓項目在短時間內(nèi)難以投入使用，預計未來一段時間北京甲級寫字樓市場將面臨供應缺乏的挑戰(zhàn)。受此影響，預計全市的租金水平將繼續(xù)穩(wěn)步提升。

　　同時，在最新的城市規(guī)劃政策的指引下，北京寫字樓市場的去中心化趨勢愈發(fā)明顯，部分非核心商務區(qū)如望京等將進一步承接來自核心商務區(qū)的需求外溢，進而形成新的供需關(guān)系。近年來非核心商圈迎來高質(zhì)量的發(fā)展，其樓宇品質(zhì)、交通通達性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢及多元化的租賃需求將有效推動非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅某墒炫c壯大。

　　商業(yè)零售市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)

　　零售市場方面，2018年1-8月，北京全市社會消費品零售總額同比增速為4.4%，繼續(xù)維持在相對較低水平。盡管零售消費增速略顯低迷，但商業(yè)零售市場整體表現(xiàn)仍較平穩(wěn)，本季度零售市場迎來一個新增項目開業(yè)，即位于房山的龍湖北京房山天街。

　　第一太平戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，全市商業(yè)零售市場的平均入住率及租金水平均錄得小幅提升，其中全市購物中心入住率環(huán)比小幅上升0.2個百分點至93.3%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上升1.2%和2.7%。

　　投資市場方面，受到《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》影響，北京五環(huán)以內(nèi)主要城區(qū)已經(jīng)極少供應大型商辦類用地，直接推動了五環(huán)內(nèi)寫字樓、購物中心等商用物業(yè)的價值持續(xù)提升，此類資產(chǎn)吸引了大量機構(gòu)投資者的投資意向，本季度的幾宗重要成交，如中關(guān)村區(qū)域的高科嶺項目、燕莎區(qū)域的北京海南航空大廈等，均反映了機構(gòu)投資者對存量項目的投資新趨勢。

　　展望未來，報告預計至今年年底宏觀調(diào)控進入平穩(wěn)期。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管范圍將進一步擴大，如住房租賃市場、二手房市場、公租房等領(lǐng)域都將被納入重點監(jiān)測范圍之內(nèi)，通過嚴厲打擊亂象、規(guī)范行業(yè)行為來保障當前房地產(chǎn)市場的健康運行。