新聞背景

　　小區(qū)開(kāi)放變封閉 16家商戶(hù)有異議

　　黑龍江省齊齊哈爾市建華區(qū)華溪小區(qū)是政府建設(shè)的棚戶(hù)區(qū)改造回遷房，2009年開(kāi)始入住。一直以來(lái)，該小區(qū)都是開(kāi)放式管理。不久前，小區(qū)物業(yè)管理公司貼出通知，稱(chēng)應(yīng)廣大業(yè)主要求，要對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉管理，安裝道閘系統(tǒng)，禁止非小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)入。原來(lái)，部分居民向社區(qū)、住建等部門(mén)提出要求，要對(duì)小區(qū)封閉管理，以解決小區(qū)居民停車(chē)問(wèn)題。因小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，華溪小區(qū)便組織居民投票決定。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，超過(guò)2/3的居民同意對(duì)小區(qū)實(shí)施封閉式管理。

　　然而，封閉小區(qū)的決定遭到小區(qū)內(nèi)16家商戶(hù)的強(qiáng)烈反對(duì)，原因在于位于小區(qū)內(nèi)的商戶(hù)不僅服務(wù)小區(qū)居民，還有許多外來(lái)人員來(lái)此消費(fèi)，商戶(hù)生意一直很好。他們認(rèn)為，如果小區(qū)封閉管理，就會(huì)將非小區(qū)的消費(fèi)者擋在外面，侵害了他們的合法權(quán)益。

　　記者了解到，國(guó)務(wù)院2016年2月發(fā)布 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》中明確提到，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

　　那么，多年開(kāi)放式管理的小區(qū)能不能封閉，是否合法?小區(qū)業(yè)主是否有權(quán)決定小區(qū)的開(kāi)放或封閉?多數(shù)人同意是否就有權(quán)封閉管理?侵害了商戶(hù)利益該如何解決?誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任?

　　平衡不同群體利益

　　●北京市中高盛律師事務(wù)所律師 李濱

　　從法律的角度來(lái)講，私人合法財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益受法律保護(hù)，任何人、任何團(tuán)體、任何組織不得侵犯;為了公共利益而必須使私人財(cái)產(chǎn)或權(quán)益受到限制時(shí)，私人財(cái)產(chǎn)或私人合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益必須得到應(yīng)有的補(bǔ)償。

　　華溪小區(qū)在明確清楚該小區(qū)業(yè)主存在兩個(gè)利益群體，而且兩個(gè)利益群體在小區(qū)封閉這一問(wèn)題上存在直接對(duì)立的矛盾的情況下，便組織小區(qū)居民投票決定小區(qū)是否封閉的行為是不負(fù)責(zé)任的。該行為不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的規(guī)定。該條適用的前提是同一個(gè)利益群體決定本利益群體內(nèi)部利益的決策程序，而不是由一個(gè)較大的利益群體來(lái)決定另一個(gè)利益群體的利益的決策程序。

　　如果說(shuō)，將全體小區(qū)業(yè)主，包括經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)視為一個(gè)利益群體的話(huà)，華溪社區(qū)也應(yīng)該拿出一個(gè)平衡不同群體利益的方案，比如既然決定封閉小區(qū)，就要拿出一個(gè)封閉小區(qū)后對(duì)16家商戶(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)益造成損失的測(cè)算，并拿出由物業(yè)公司或其他非經(jīng)營(yíng)業(yè)主給予16家商戶(hù)財(cái)產(chǎn)損失補(bǔ)償?shù)木唧w方案，由全體業(yè)主對(duì)封閉小區(qū)及補(bǔ)償方案進(jìn)行協(xié)商、完善和最終表決。

　　少數(shù)人利益不可忽視

　　●黑龍江承啟律師事務(wù)所主任律師 孫威

　　無(wú)論是根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》還是《物權(quán)法》的規(guī)定，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，小區(qū)可以改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。所以，華溪小區(qū)經(jīng)2/3業(yè)主同意改建建筑物或附屬設(shè)施是符合法律規(guī)定的。

　　居民小區(qū)主要以居住為主，絕大部分業(yè)主的利益是為了生活得舒適，少數(shù)的商業(yè)活動(dòng)也是為居民生活便利服務(wù)，商業(yè)的存在有其專(zhuān)屬性和服務(wù)性，現(xiàn)實(shí)中如果發(fā)生了為小區(qū)外流動(dòng)人口服務(wù)的事實(shí)，也是小區(qū)商業(yè)利益之外的附屬價(jià)值，如果它與小區(qū)居民的主要利益發(fā)生沖突，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮小區(qū)居民的主要生活需求。華溪小區(qū)在得到絕對(duì)多數(shù)小區(qū)居民認(rèn)可的情況下，改變小區(qū)初始設(shè)施是合乎該小區(qū)公共利益需要的。

　　但是，這種改變并不能無(wú)視商戶(hù)利益的受損，即便他們是少數(shù)群體，他們的利益也應(yīng)受到保護(hù)，商戶(hù)提出的訴求是合理的，應(yīng)予以支持。若16家商戶(hù)因其購(gòu)買(mǎi)時(shí)政府明確是開(kāi)放小區(qū)而以商業(yè)服務(wù)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，就要查詢(xún)相關(guān)該小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如果確為合法的商業(yè)用房，那么因封閉而受益的小區(qū)居民應(yīng)當(dāng)在受益范圍內(nèi)對(duì)遭受損失的商戶(hù)承擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。如果當(dāng)初的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有商服用房而政府以商業(yè)用房的價(jià)格出售了房屋，政府有義務(wù)對(duì)自已的錯(cuò)誤行為買(mǎi)單，對(duì)商服的損失或售房差價(jià)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　建議調(diào)解解決

　　●黑龍江拓行律師事務(wù)所民商部主任 常玉鳳

　　商業(yè)服務(wù)存在于封閉的環(huán)境中，還是開(kāi)放式的環(huán)境中，其經(jīng)濟(jì)效益分別很大，這直接關(guān)系到房屋的銷(xiāo)售價(jià)格和購(gòu)房者的主觀意愿。因此，小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的意愿固然重要，但少數(shù)業(yè)主的合法利益也不能因此就任由侵害，16家商戶(hù)有理由拒絕這種侵害其合法權(quán)益并改變當(dāng)時(shí)購(gòu)房條件的決定?！睹穹倓t》規(guī)定，民事主體的地位是平等的，同時(shí)，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。因此，這16家商務(wù)有權(quán)利依據(jù)《物權(quán)法》第七十八條“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)”之規(guī)定，在經(jīng)濟(jì)利益受損沒(méi)有得到補(bǔ)償?shù)那闆r下，向法院請(qǐng)求撤銷(xiāo)小區(qū)的封閉式管理決定，拆除封閉設(shè)施。

　　此類(lèi)民事糾紛，無(wú)論是訴前，還是訴中，都建議調(diào)解解決。如小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主想封閉式管理小區(qū)，要么就對(duì)16家商戶(hù)的損失進(jìn)行適當(dāng)賠償，要么就花資金找設(shè)計(jì)單位重新設(shè)計(jì)，想辦法在小區(qū)封閉管理時(shí)，把這16家商戶(hù)從封閉的環(huán)境中脫離出來(lái)，從而保證他們的經(jīng)營(yíng)不受影響，這才是法治社會(huì)應(yīng)該尋求的公平、公正。（劉傳江）