近日，自然資源部發(fā)布《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引(2023版)》(以下簡稱《指引》)，提出要以國土空間規(guī)劃為引領(lǐng)，在國土空間規(guī)劃體系內(nèi)強化城市更新的規(guī)劃統(tǒng)籌，針對城市更新特點改進國土空間規(guī)劃方法，完善城市更新支撐保障的政策工具，加強城市更新的規(guī)劃服務(wù)和監(jiān)管，為地方因地制宜探索和創(chuàng)新支持城市更新的規(guī)劃方法和土地政策提供指引。

　　《指引》明確，要將城市更新要求融入國土空間規(guī)劃體系，同時針對城市更新特點，改進國土空間規(guī)劃方法。比如在城市更新方式與措施方面，《指引》提出，要按照“留改拆”的優(yōu)先順序，在更新規(guī)劃單元詳細規(guī)劃中對更新對象組合采用保護傳承、整治改善、改造提升、再開發(fā)和微改造等更新方式，并明確其適用條件。以“保護優(yōu)先、少拆多改”為原則，在更新實施單元詳細規(guī)劃中對各類建(構(gòu))筑物、設(shè)施等空間對象，研究確定保護、保留、整治、改建、拆除、重建(含復(fù)建和新建)等更新措施。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，《指引》以專章的形式進一步完善了城市更新在規(guī)劃管控和土地利用方面的支撐保障，強化土地要素與城市更新規(guī)劃管理聯(lián)動。在規(guī)劃管控支持政策方面，針對此前存在較多政策訴求的土地復(fù)合利用、容積率核定、建筑規(guī)模統(tǒng)籌、技術(shù)標準等方面進一步明確了支持舉措，為各地相關(guān)管理部門構(gòu)建與城市更新需求相匹配的技術(shù)和管理標準，提高審批效能提供了依據(jù)。在土地利用支持政策方面，針對土地復(fù)合利用過程中存在的土地用途界定、土地使用年限確定、土地價款計收等重要事項進一步進行了細化，確?？陕涞?，特別是土地用途和年限的政策支持，有利于進一步激勵經(jīng)營主體參與城市更新業(yè)務(wù)。此次政策還針對稅費計收、地價計收、確權(quán)登記等方面完善城市更新支撐保障。

　　在土地使用年限方面，《指引》規(guī)定，為適應(yīng)市場需求及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，鼓勵城市更新中靈活確定土地出讓年限和租賃年期，可考慮采用少于法定最高出讓年限或租賃年期供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，并允許根據(jù)需要予以續(xù)期，但包括續(xù)期在內(nèi)的總年限不得超過該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。

　　中指研究院顧問咨詢部運營總監(jiān)吳建欽對記者表示，規(guī)劃和土地問題一直以來都是城市更新領(lǐng)域重要的政策著力點。近兩年，各地方政府不斷進行城市更新的政策探索創(chuàng)新，在規(guī)劃及土地政策支持方面已經(jīng)出臺系列支持性政策，但從全國層面此前仍然缺乏規(guī)劃及土地利用方面的政策?！吨敢返某雠_既是對部分地區(qū)在執(zhí)行政策的進一步明確，也為部分未出臺規(guī)劃與土地政策的城市提供有效指引。

　　吳建欽分析認為，《指引》的創(chuàng)新點主要包括4個方面：一是更加強調(diào)適應(yīng)市場需求，包括堅持因地制宜的基本原則，提高規(guī)劃編制的適應(yīng)性和對市場的響應(yīng)性，以規(guī)劃的彈性適應(yīng)市場的不確定性，為適應(yīng)市場需求鼓勵靈活確定土地出讓年限和租賃年期，促進市場與更新項目進行對接，提倡土地混合使用和空間功能復(fù)合等方面;二是更加強調(diào)前置運營設(shè)計，本質(zhì)也是為了更好適應(yīng)市場需求;三是重點提及基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，擴容升級基礎(chǔ)設(shè)施，同時提到以“平急兩用”為目標，契合國家近期提出的“三大工程”建設(shè)需要;四是更加強調(diào)供需對接，搭建政府、市場、社會在開展城市更新時的供需對接平臺。