記者 祁三連 實(shí)習(xí)生卜筱溪 北京報(bào)道

導(dǎo)讀

近期房企拿地?zé)崆楦邼q主要有兩點(diǎn)原因：第一是目前寬松的貨幣政策對(duì)企業(yè)融資的傳導(dǎo)作用，使得房企手中可支配的資金變多；第二個(gè)原因是房企拿地考量多數(shù)與全年業(yè)績(jī)綁定，大多數(shù)土地項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開發(fā)當(dāng)年銷售，完成銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)。不過(guò)這是從跑量的角度來(lái)看，從利潤(rùn)上看，此時(shí)拿地的利潤(rùn)并不高。

一個(gè)月前的3月29日，融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上， 融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌表示，今年拿地會(huì)非常小心，最近土地市場(chǎng)開始偏熱，拍賣溢價(jià)比較高，但銷售市場(chǎng)沒(méi)那么樂(lè)觀，售價(jià)大幅上漲的可能性比較小。因此，融創(chuàng)拿地將更加聚焦于一二線城市，一定是以現(xiàn)金流充裕且不影響杠桿率的長(zhǎng)期下降趨勢(shì)前提去拿地。

孫宏斌的話音剛落，二線城市拿地窗口期再現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截止到4月24日前，已經(jīng)有21家房企年內(nèi)拿地過(guò)百億。其中，融創(chuàng)中國(guó)拿地?cái)?shù)量已經(jīng)接近80宗，總金額高達(dá)565億，排名第一；萬(wàn)科拿地?cái)?shù)量52宗，總金額超過(guò)355億，排名第二；新城拿地40宗，總金額超過(guò)250億，位居第三；中海、綠地、龍湖拿地總金額也超過(guò)200億，分別位居第四到第六位。超過(guò)百億的房企還包括金地、旭輝、陽(yáng)光城、碧桂園、綠城、華潤(rùn)、恒大、禹洲地產(chǎn)等。

在政治局會(huì)議重提“房住不炒”的背景之下，房企此時(shí)高漲拿地存在風(fēng)險(xiǎn)。4月26日，同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，今年這些地塊等到銷售的時(shí)候很有可能是不賺錢的，但房企仍在博弈明后年的成長(zhǎng)期。從銷售角度來(lái)看，今年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)會(huì)比較難看，但不拿地房企又有踏空市場(chǎng)周期的風(fēng)險(xiǎn)，為了平滑這一風(fēng)險(xiǎn)，房企不得不陷入有虧本風(fēng)險(xiǎn)但仍要拿地的怪圈。

三天780億

最近多個(gè)城市土地市場(chǎng)開始活躍，特別是武漢、無(wú)錫、杭州、南京、惠州等。部分城市地產(chǎn)市場(chǎng)小陽(yáng)春，疊加融資難度大幅度緩解，房企搶地現(xiàn)象再次出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：年內(nèi)合計(jì)36個(gè)城市賣地超過(guò)百億，其中最高的杭州賣地694億，另外北京、天津、上海、蘇州、福州、重慶等8個(gè)城市賣地超過(guò)300億。4月多個(gè)城市賣地明顯加速，武漢、蘇州、杭州、廣州成為最熱點(diǎn)城市。4月23日-25日這3天，熱點(diǎn)二線為主的城市賣地金額超過(guò)780億。其中，武漢成交超過(guò)200億，合肥于3月25日一下午就成交132億。

4月11日，溫州市一宗住宅用地出讓，起始價(jià)4.7億元，最終經(jīng)過(guò)265輪競(jìng)拍，由世茂以總價(jià)6.3億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)12363元/平方米，溢價(jià)率34.4%；4月16日，杭州土地市場(chǎng)在主城區(qū)一次性推出了7宗土地，總建筑面積46.8萬(wàn)平方米，總成交價(jià)126.32億元。最終，有2宗地以底價(jià)成交，另外5宗地中，溢價(jià)率最高的達(dá)57.94%。其中，出讓的筧橋地塊和三里亭地塊均被綠城拿下。筧橋地塊總價(jià)為35.34億、樓面價(jià)為27413元/平方米、溢價(jià)率為29.7%。三里亭地塊總價(jià)為19.17億、樓面價(jià)為29736元/平方米、溢價(jià)率為23.1%；4月19日，廈門一宗住宅用地出讓，起始價(jià)28.65億元，有14家企業(yè)參與競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)165輪競(jìng)拍，中海地產(chǎn)以總價(jià)38.6億拿下該地塊，折合樓面價(jià)30997元/平方米，溢價(jià)率35%；4月23日，武漢土地市場(chǎng)推出總起始價(jià)近200億的10宗地，其中，有4宗均被融創(chuàng)拿下，總金額152億，溢價(jià)率最高的一宗為24%。另有一宗地被美的置業(yè)以28.57億拿下，溢價(jià)率高達(dá)80%；4月26日，合肥繼上一日出讓13宗地塊后，當(dāng)日再出讓12宗地塊，出讓面積913畝，成交總價(jià)81.95億元，競(jìng)得人包括正榮4宗，文一2宗及，世茂2宗，藍(lán)光等房企。

二線城市拿地火熱并不難以理解。

在3月業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，就有多家房企表態(tài)仍然會(huì)繼續(xù)買地。

3月11日，新城發(fā)展控股（1030.HK）管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上答記者問(wèn)時(shí)表示，“目前公司已經(jīng)進(jìn)入了Top10，對(duì)于2019年，我們反對(duì)單純規(guī)模論，或者說(shuō)狹義規(guī)模論。至于拿地節(jié)奏，很難一概而論今年要拿多少地，只能說(shuō)在拿地金額方面和2018年差異不會(huì)太大，2019年公司在拿地方面會(huì)做更加謹(jǐn)慎的選擇?！?/p>

3月20日，中海地產(chǎn)管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“公司要持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，新買地的貨值也一定要超過(guò)當(dāng)年銷售，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是個(gè)底線?！敝泻７矫嬲J(rèn)為，出于規(guī)模經(jīng)營(yíng)的需要，今后的幾年，無(wú)論是公開市場(chǎng)，還是非公開市場(chǎng)，中海地產(chǎn)都會(huì)在拿地方面更加努力；3月28日，禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人、董事局主席林龍安在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“今年，禹洲地產(chǎn)將繼續(xù)加大拿地力度，在剛剛過(guò)去的兩個(gè)月，禹洲地產(chǎn)的拿地貨值已經(jīng)達(dá)到261億元以上，全部集中在一二線城市。我們認(rèn)為，目前，部分城市市場(chǎng)有所回暖，將會(huì)密切關(guān)注市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！?/p>

積極拿地的風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際上，隨著決策層多次表態(tài)調(diào)控仍將繼續(xù)，房企此時(shí)積極拿地或存在較大風(fēng)險(xiǎn)。孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上就表示，對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)不能太樂(lè)觀。政策有一點(diǎn)放松的跡象，但限價(jià)政策大幅放松可能性不大。2019年要小心一些，政策放松不會(huì)像大家想的那樣有力度。

張宏偉指出，去年上半年土地的測(cè)算凈利潤(rùn)率均控制在12%左右，當(dāng)時(shí)凈利率在8%-9%區(qū)間土地都是拍賣不出去的，與之相比，目前大部分地塊經(jīng)過(guò)測(cè)算后凈利潤(rùn)率大幅下降，只有3%-5%甚至低至0，但土地市場(chǎng)仍然火熱。

既然風(fēng)險(xiǎn)如此之高，房企緣何拿地?zé)崆楦邼q？

億翰智庫(kù)首席研究員張化東認(rèn)為，近期房企拿地?zé)崆楦邼q主要有兩點(diǎn)原因：第一是目前寬松的貨幣政策對(duì)企業(yè)融資的傳導(dǎo)作用，使得房企手中可支配的資金變多；第二個(gè)原因是房企拿地考量多數(shù)與全年業(yè)績(jī)綁定，大多數(shù)土地項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開發(fā)當(dāng)年銷售，完成銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)。不過(guò)這是從跑量的角度來(lái)看，從利潤(rùn)上看，此時(shí)拿地的利潤(rùn)并不高。

“當(dāng)前，除萬(wàn)科、恒大、碧桂園等頭部房企適當(dāng)收縮規(guī)模提質(zhì)外，相當(dāng)多的第二梯隊(duì)的房企仍有破‘萬(wàn)億’的目標(biāo)，充足的土地儲(chǔ)備是必不可少的。與此同時(shí)，近期市場(chǎng)在信貸融資方面相比去年有所松動(dòng)，所以，今年房企在資金面上相比之前有了更多的流動(dòng)性支撐。”58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李卓羿稱。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣認(rèn)為，2018年土地市場(chǎng)由于持續(xù)調(diào)控，市場(chǎng)明顯降溫，部分企業(yè)拿地較少。而最近在融資壓力有所緩解背景之下，部分企業(yè)再次進(jìn)入土地市場(chǎng)搶地。特別是部分熱點(diǎn)城市，土地市場(chǎng)最近明顯開始活躍，溢價(jià)率上升迅速，二線城市最近活躍度非常高。

“如果決策層不繼續(xù)加碼調(diào)控政策打擊，這些被點(diǎn)名的二線城市，很難不出現(xiàn)一波騷動(dòng)了。”張大偉說(shuō)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，部分房企在二線城市激進(jìn)拿地的行為與調(diào)控政策是相悖的。房企拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致地價(jià)大漲，部分地區(qū)出現(xiàn)地價(jià)創(chuàng)新高，甚至地王的現(xiàn)象，所以最近住建部對(duì)于部分城市有一些預(yù)警的提示。楊紅旭認(rèn)為，這波房企拿地高潮會(huì)在一個(gè)月之后降溫。因?yàn)?月19號(hào)，政治局會(huì)議、住建部均表示要繼續(xù)調(diào)控，執(zhí)行“房住不炒”政策，因此等樓市降溫之后，地市也會(huì)再次出現(xiàn)降溫。