1998年國務(wù)院頒布的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》正式開啟了以“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革，后來持續(xù)的改革中還有一項重要的內(nèi)容就是建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系，從供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)調(diào)整來解決困難群眾的住房問題。在這樣的政策主旨之下，經(jīng)濟適用房、公租房、兩限房、廉租房、自住型商品房等多類型的政策性住房在市場上出現(xiàn)，圓了特定人群的住房夢。

北京建工地產(chǎn)公司副總經(jīng)理、總規(guī)劃師鐘明英表示，如今“多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購并舉”成為了房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效核心機制，政策性住房的地位更重要，企業(yè)更要保障產(chǎn)品的質(zhì)量與品質(zhì)。

　摸著石頭過河

位于北京北四環(huán)邊上的安慧北里社區(qū)，由“安逸秀雅”四個區(qū)構(gòu)成，和周邊聳立的建筑比這個成熟的社區(qū)現(xiàn)已更具生活氣息。這里就是北京建工地產(chǎn)在北京操盤的第一個房地產(chǎn)項目，在參與這個項目的設(shè)計規(guī)劃時，鐘明英還只是剛從校園走出來的學(xué)生，那是1989年，這一年“福利分房”還未取消，商品房項目雖已萌芽，但是一切都還未步入正軌。

回憶起當(dāng)時的情景，鐘明英感慨不斷，“那時候人們都在摸著石頭過河”。1987年初，北京市政府將亞運村東側(cè)的一塊土地劃撥給參與亞運場館建設(shè)的北京建工，為了將這塊遍布了村舍和農(nóng)田的土地開發(fā)出來，北京建工地產(chǎn)公司應(yīng)運而生，成為了那個時期中國第一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1990年，這塊項目命名安慧北里，除了“安逸秀雅”四個居住區(qū)，還包括了中石化綜合辦公樓、陽光廣場、蘭華國際大廈等項目。

“上世紀(jì)90年代初，福利分房依然是主流，所以在那時所謂的商品房的建設(shè)、銷售等都還處于粗放期，我就記得整個項目只有兩個營銷人員，那時候福利分房向商品房過渡已經(jīng)開始，很多單位不再能獲取土地為員工蓋房，所以項目營銷人員就去位于城北的部委和央企去推銷。”

讓鐘明英更記憶猶新的是這個項目的規(guī)劃設(shè)計部分。她還記得，當(dāng)年安慧北里的安、秀、雅三個區(qū)都快建設(shè)完成，后來市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)去奧森植樹路過時發(fā)現(xiàn)三個小區(qū)密度較低，而隨著北京城市化步伐的加快，部分拆遷家庭急需安置用地，于是將大量的容積率調(diào)到最后一個小區(qū)“逸園”，最終逸園蓋到了80米。停車場亦是如此，其他三個小區(qū)沒有做到地下停車場，最后把所有的地下停車場也挪到了逸園。“這些變化都是措手不及的，這也表明當(dāng)年無論規(guī)劃師、專家還是政府部門都沒有預(yù)料到中國城市的發(fā)展擴張速度如此之快。”鐘明英回憶，在房地產(chǎn)行業(yè)市場化剛剛起步的時候，“產(chǎn)品”的概念很模糊，“策劃定位、客群分析、規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格，包括外立面怎么做、園林怎么做，這些都是仿照上世紀(jì)七八十年代國家標(biāo)準(zhǔn)圖集做的”。

在鐘明英看來，變化是從1998年的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的頒布開始的，此后房屋實物分配結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向市場化、貨幣化。此后的2002年5月原國土資源部簽發(fā)11號文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項目用地都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進行公開交易。此舉也被業(yè)界稱為新一輪的“土地革命”的開始。

同年的6月，北京市出臺了《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的通知》，規(guī)定除小城鎮(zhèn)、綠化隔離帶、危改、高科技、重大項目以外的經(jīng)營性用地，必須實行招拍掛出讓。

“在招拍掛出讓的時候，土地就會明確性質(zhì)是什么、建筑規(guī)模是多少、地上的容積率、還要具備什么樣的配套，這些都是非常明確的。這些變化的優(yōu)點是什么，那就是結(jié)束了無序的開發(fā)，開發(fā)商開啟了有序和系統(tǒng)化的規(guī)劃開發(fā)。”鐘明英舉例稱，有時候一個項目報下來手續(xù)就需要蓋上百個章，這證明行業(yè)已經(jīng)開始精細化操作。

做有品質(zhì)的政策性住房

如今，已跨過31歲的北京建工地產(chǎn)公司在商品房領(lǐng)域形成了自己的品牌“建邦系”，如“建邦華府”、“建邦華庭”、“建邦禮仕閣”、“建邦唯園”等。除此之外，北京建工還有一個響當(dāng)當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品系列叫做“家園系”，即政策性住房系列（保障房），這也是北京建工身上更鮮明的標(biāo)簽。

鐘明英介紹，北京建工在北京陸續(xù)開發(fā)了北京政策住房的幾乎全部種類，累計開發(fā)面積超過了500萬平方米，解決了十余萬百姓的住房問題。“我們經(jīng)歷了從經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房、兩限房、限價商品房、自住型商品房到如今的共有產(chǎn)權(quán)房，每個種類我們都有代表性的項目。”

所謂政策性住房，是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的房屋，政策性住房有著限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或者是租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)。在房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)體系中，政策性住房一直重要的存在，且如今變得越來越重要。

值得一提的是，由于政策性住房絕大多數(shù)是面向中低收入家庭，且不論在售價還是租金上都向中低收入家庭有所傾斜，開發(fā)商的獲利空間狹窄，因此政策性住房的品質(zhì)也一直參差不齊，“政策性住房產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)不如商品房”的評論一直都在。

作為設(shè)計師、規(guī)劃師的鐘明英心里清楚這一點，因此她也一直通過自己和團隊的努力，力圖以高品質(zhì)的住房產(chǎn)品改變外界對于政策性住房的固有印象。她介紹：“北京建工對于政策性住房有著這樣的標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)劃設(shè)計合理、功能配套齊全、綠化環(huán)境優(yōu)美、戶型緊湊合理、交通出行便利、綠色節(jié)能宜居。”

宋家莊家園，是北京市政策首次用儲備地進行招標(biāo)的保障性用地項目，位于地鐵5號線宋家莊站的西北角，2007年開工的該項目是當(dāng)年北京最大的一塊保障性住房用地?；貞浧疬@個地塊，鐘明英現(xiàn)在想到的詞就是“復(fù)雜”。“一方面這塊地原本是化工廠，我們首先要考慮土地的修復(fù)，另一方面土地位置位于老城區(qū)，不像白紙什么都可以規(guī)劃，在老城區(qū)做規(guī)劃就要考慮周邊的一切因素。最后光規(guī)劃方案我們就做了不到50個版本。”

最后設(shè)計的結(jié)果以及項目的實際效果得到了專業(yè)人士及百姓的贊譽。“這個項目身在鬧市區(qū)，因此怎么解決鬧中取靜的問題是很重要的，最后我們把12棟住宅樓合理分布，并在外圍的部分做了商業(yè)配套，既阻擋了馬路上的噪音，也給小區(qū)居民帶來了方便，最重要的是規(guī)劃出幾片集中綠地便于居民休閑娛樂。從戶型角度來看，也都是現(xiàn)在主流的戶型，居住體驗非常好。”鐘明英介紹，宋家莊家園最終也獲得了“詹天佑獎”。

鐘明英說北京建工的政策性住房項目屢屢獲獎，這也是對他們堅持品質(zhì)的認可。據(jù)悉，2004年開工的建工百子灣家園項目榮獲了“2007詹天佑大獎優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”；同年啟動的南禮士路危改項目是北京建工首例危舊房改造項目，項目也榮獲了國家優(yōu)質(zhì)工程獎；建工郭莊家園2009年5月開工，28個月1200戶業(yè)主全部拿到新家鑰匙，成為建工地產(chǎn)開發(fā)效率最高的項目；建工雙合家園項目于2010年開工建設(shè)，獲得北京市首個保障性住房“魯班獎”； 位于東四環(huán)百子灣橋東的建工動力苑自住型商品房被媒體稱為“最火自住房”，360套房吸引了7萬人搖號，中簽比例將近200:1。

　　多渠道保障在路上

根據(jù)北京市政府2017年公布的數(shù)據(jù)，“十三五”期間北京市住房保障主要任務(wù)指標(biāo)是建設(shè)籌集各類保障性住房20萬套(戶)以上，其中建設(shè)籌集公租房5萬套(戶)、自住型商品房5萬套，公租房和自住房數(shù)量可根據(jù)實際需要相互轉(zhuǎn)化調(diào)整；棚改安置房10萬套(戶)以上。

十九大提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”；2017年的中央經(jīng)濟工作會議也把此住房制度”列為推動高質(zhì)量發(fā)展的一項重點工作，指出要完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

在鐘明英看來，這也給房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展方向定了調(diào)。“落實到北京市場，除了我們以前考慮的購房群體以外，現(xiàn)在更多的要想想如何保障和滿足例如新的大學(xué)畢業(yè)生、新北京人，甚至是服務(wù)行業(yè)人員的住房需求，這就要求我們從供應(yīng)端出發(fā)，以更精細和多樣的手段去提供保障。”

鐘明英也欣喜地看到了一些變化。今年6月，北京市頒布了《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，將通過在集體建設(shè)用地建設(shè)或改造部分閑置廠房、商場、寫字樓來為用工單位提供租賃型職工集體宿舍，以此來解決城市運行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿問題。

此外，限房價項目部分轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的銷售管理政策也已出臺，按照限房價項目的售價與周邊項目價差15%為標(biāo)準(zhǔn)，將部分限房價項目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。值得一提的是，根據(jù)北京市關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房管理的規(guī)定，不少于30%的共有產(chǎn)權(quán)房房源將供應(yīng)給“新北京人”。

“未來北京建工也會積極參與到多主體供應(yīng)、多渠道保障中。”鐘明英如是介紹。6月27日，海淀區(qū)西北旺地塊的共有產(chǎn)權(quán)房項目奠基，這個項目是目前海淀區(qū)規(guī)模最大的共有產(chǎn)權(quán)房，由北京建工與中鐵置業(yè)兩家公司共同開發(fā)。此外，在石景山區(qū)東下莊同樣有一個共有產(chǎn)權(quán)房項目也在開發(fā)的前期手續(xù)辦理之中。

與以往的政策不同，共有產(chǎn)權(quán)房配套也格外“高配”，按照要求，社區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施不僅僅要滿足《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》的要求，同時還應(yīng)將圖書館、健身館、咖啡館作為標(biāo)準(zhǔn)配置。從規(guī)劃上看，該項目還配套建設(shè)老年驛站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、中水戶內(nèi)采集回收設(shè)施等公共設(shè)施，并設(shè)置慢行步道、交往空間和騎行場地等。

鐘明英稱，隨著新興技術(shù)的興起，AI、智能化的技術(shù)也將更多地應(yīng)用于建筑中，提升各類住房的科技和智能化水平，這也是北京建工未來著重研究的方向。

北京商報記者 阿茹汗